Cedência de posição vs. venda de imóvel: entenda as diferenças fiscais
Cedência de posição vs. venda de imóvel: entenda as diferenças fiscais
Se está a pensar investir num imóvel em planta ou já comprou e pondera vender, é essencial perceber como funciona a tributação em cada cenário. Afinal, ceder a posição num contrato de compra e venda não é o mesmo que vender um imóvel já construído — e isso tem impacto direto nos impostos que vai pagar.
Venda de Imóvel: Como são calculadas as mais-valias?
Quando vende um imóvel, o imposto incide sobre a mais-valia — ou seja, a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, atualizado para o momento da venda. Pode ainda deduzir várias despesas, como:
Honorários de advogados
Certificados energéticos
Comissão de mediação imobiliária
Obras realizadas (comprovadas e dentro do prazo legal)
Depois de apuradas as mais-valias, apenas 50% desse valor é considerado para efeitos de IRS. Este montante é declarado no Anexo G e tributado como se fosse um rendimento normal.
Exemplo prático:
Comprou por 300.000 € e vende por 350.000 €.
Ganha 50.000 €, mas só metade (25.000 €) será tributada, após dedução das despesas.
Cedência de Posição: O que muda?
Neste caso, não está a vender um imóvel, mas sim um direito contratual sobre um imóvel que ainda será construído. E isso muda tudo:
A tributação incide sobre 100% da mais-valia, sem redução.
As despesas que pode deduzir são mais limitadas e difíceis de justificar.
O lucro pode ser questionado pela Autoridade Tributária, especialmente se incluir custos menos evidentes.
Pode deduzir, por exemplo:
Honorários de advogado
Proporcional de IMT e imposto de selo já pagos
Mas outras despesas podem não ser aceites, o que aumenta o imposto a pagar.
Atenção ao IMT e Imposto de Selo
Na venda de imóvel, estes impostos são pagos na escritura.
Na cedência de posição, são pagos logo no contrato de cessão, proporcionalmente ao valor sinalizado.
Riscos da Cedência de Posição
Apesar de ser um negócio passivo e aparentemente simples, há riscos a considerar:
O mercado pode desvalorizar até à entrega do imóvel.
Pode ser obrigado a fazer a escritura se não conseguir vender a posição.
Se depender de financiamento, o valor do imóvel pode ser inferior ao acordado.
A sinalização exigida pelo promotor é um indicador da sua solidez financeira.
Sinalizar 70% do valor é mais arriscado do que sinalizar 15%.
Se o promotor entrar em insolvência ou perder apoio bancário, pode ficar com um imóvel inacabado e ter de gerir a conclusão da obra com outros compradores.